都市冒险 | 观塘线活化指南（1）
观塘线是港铁运营的第一条地铁线路，1979年开始正式运营。观塘线总长18.4公里，包含17个车站，连接九龙油尖旺地区和新界观塘地区，每日平均载客量约60万人次。
「观塘线活化指南」就以观塘线为线索，观察收集沿线社区衰退与更新、工厦和历史遗迹活化以及城市商业进化的案例。
石硖尾 / 社区衰退
Communities
石硖尾所在位置
1940年代末期，内战带来的大量战争移民来到香港栖身避难。在政府的默许下，他们大多选择在石硖尾兴建寮屋。1953年圣诞夜，石硖尾大火导致超过5万新移民无家可归，港英政府为了安置灾民，制定了石硖尾徙置计划，在原地建设29栋徙置大厦（1954年~1963年建成）。
火灾后的石硖尾社区--摄于美荷楼生活馆
其实在这场大火和公屋政策之前，大部分香港居民都怀着一种「过客」的心态。从某种意义上来说，是石硖尾大火让香港居民的本土意识开始萌芽，石硖尾社区也是近代以来香港精神的起点。
1956年的石硖尾
1972年10月，在时任港督麦理浩的推动下，十年建物计划开始执行，建物计划提升改造了部分不符合标准的旧徙置楼，才形成了现在石硖尾的社区风貌。
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石硖尾社区风貌
有趣的是，由于美荷楼作为仅剩的第一代徙置大厦被改造活化，在石硖尾社区可以看到不同代际的公屋共存。
不同时期建造的公屋
在经济多元化发展的背景下，十年建物计划不仅为石硖尾带来崭新的面貌，也明晰了香港新市镇建设的策略。伴随而来的是大量年轻人口和工作机会的流出。而低廉的房租和熟悉的邻里关系导致石硖尾社区的老龄化和贫困现象愈发严重。
石硖尾所在的深水埗地区，2015年统计贫困率为17%，排在香港18区中的首位。
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图片来源：香港特别行政区政府统计处
数据来源：香港特别行政区政府统计处
如今，这些问题被看做是石硖尾社区衰退的症结
■ 内地新移民住户
■ 65岁以上老龄住户
■ 居住与物业住户的儿童
■ 每月住户收入水平
■ 领取综援（综合社会保障援助）的健全成年人以及因伤残、健康欠佳领取综援的成年人
公共空间还可以观察到社区改造出现的矛盾
对于石硖尾社区的老龄化与贫困化最直接的观感就是社区互助设施和组织的高密度设置。
石硖尾邨周边的邻里互助机构
石硖尾社区居民多从事于低端制造业和零售业，在石硖尾与深水埗之间几条东西走向的街道也体现了这个社区的经济特征。
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图表来源：香港特别行政区政府统计处
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被称为“玩具街”的福荣街
集中买卖二手电子设备的鸭寮街（图片来源网络）
石硖尾和深水埗的社区商业区域
这几条街不再只是当地社区居民使用，如今已成为全港闻名的古董旧货淘宝地和特色步行街。
美荷楼 / 重建集体记忆
Public Memory
美荷楼和赛马会创意艺术中心作为「活化历史建筑伙伴计划」，撬动了石硖尾乃至整个深水埗地区的活化进程。
「活化历史建筑伙伴计划」是香港政府在2008年推出的一项政策， 鼓励社会力量介入政府所拥有的历史文化建筑的运营，并邀请非政府机构及专业团队申请，以租赁的形式进行活化和利用，同时政府提供财政援助。政府和社会机构基于此以此形成「伙伴」合作关系，最大化这些活化项目的社会和经济价值，也为旧社区带来新的经济活力。
活化历史建筑伙伴计划的运作模式
美荷楼是徙置事务处在石硖尾大火原址建造首批8座6层高的徙置大廈（A中的一座，这批于1954 年10 月落成，每座可容纳约2000 人。 在大厦建成初期，120平方呎（11平方米）的单位必须容纳五名成人（未满10岁的儿童作半个成人计算），不足五人的需与別家共分一室。
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美荷楼早期风貌--摄于美荷楼生活馆
美荷楼自2004年起处于空置状态，在2005年获评为一级历史建筑，在入选「活化历史建筑伙伴计划」之前曾计划改建作为公屋博物馆，但由于没有社会机构愿意投入运营，导致设施损坏等情况发生。随后香港青年旅舍协会（YHA）介入美荷楼的活化，修复工程于2012年年开始，在2013年12月开始正式营业。
美荷楼青年旅舍包含129个住宿单元（107间双人房、8间4人家庭房、10间8人房、4间伤健人士双人房），此外还将此前的公屋博物馆改造成为300平方米的美荷楼生活馆。生活馆自2013年开馆以来，每年接待参观者近20万人次。
在经济表现方面，美荷楼青年旅舍建设成本约2亿港币（YHA向政府申请拨款），政府资助440万港币，整个活化工程耗资2.09亿元。活化工程总建筑面积7600平方米， 按照2009年价格，单位建安成本为17000港币/平方米。YHA的第一次租赁时长为6年，在这期间自行负责美荷楼的维修保养费用，同时政府会支付结构性维修费用（每年大约18万港币）。在政府的公开资料中，发现了美荷楼活化的详细成本构成。
数据来源：活化历史建筑伙伴计划美荷楼资料册
活化后的美荷楼青年旅舍经营状况良好，满足「活化历史建筑伙伴计划」中两年达到收支平衡的预期条件。这其中也得益于香港相对较高的住宿价格（美荷楼YHA每晚300HKD；相邻地区台湾YHA每晚160HKD；新加坡YHA每晚200HKD）。
美荷楼青年旅舍
美荷楼不仅是空间上的活化，同时也重新激活了石硖尾的社区关系。在改造前期，当地团体、老街坊和学校都倾力协助。改造工作小组在两年内收集了45个口述历史访问（其中还包括导演吴宇森），由此形成的旧居民网络为美荷楼还原了石硖尾社区的集体记忆。
社区关系在活化中扮演的角色--摄于美荷楼生活馆
美荷楼青年旅舍餐厅保留的本土元素
赛马会创意艺术中心 / 艺术营造社区
Rebuilding
赛马会艺术创意中心的前身是70年代建成的石硤尾工厂大厦，获得赛马会捐助9440万港元活化后与2008年9月开幕，致力为新晋艺术工作者和团体，提供租金适合的创作空间，是香港首个活化旧建筑作为艺术村的项目。
赛马会创意艺术中心位置
石硖尾工厂大厦于1977年建成，总实用面积8640平方米，2000年开始空置，曾经是香港“山寨厂”的集中地，是香港工业腾飞时期的代表。
赛马会创意艺术中心内部空间
2005年香港政府决定保留大厦并活化成为艺术中心，活化工程由香港浸会大学负责，由非盈利机构「香港创意艺术中心有限公司」负责物业运营，自负盈亏。
曾经的车间厂房，改造成为124个独立工作室，艺术中心提供给设计师个人或艺术工作室的单位面积，从29平方米至80平方米不等。此外，还有少量130平方米较大面积空间提供给艺术团队使用。
在财务方面：“JCCAC必須在支援艺术发展和确保财政健全之间，取得平衡才能持续营运。其中一项对策是采用租务分类架构（tiered rental structure），把近9成的单位以较优惠的租金提供予「艺术家／艺术团队」和「艺术学生／毕业生」类别使用者，另留少部份单位以相对较贴近市值的租金，优先租給一些于推广文创产业有关的文化或商业机构。（摘自JCCAC官方网站）
JCCAC内可租用空间
2017年「艺术学生／毕业生」和「艺术家／艺术团队」月租分別是1980HKD（每呎6.6HKD）及2820HKD（每呎9.4~9.8HKD）。相较于九龙地区私人工厦租金（每平方米约180HKD），这两类租户租金低约60%和40%。
赛马会创意艺术中心的活动
赛马会创意艺术中心预计通过6年达到收支平衡，至今举办超过20次手作市集（一年举办四次），每次能够吸引2万人次参与。（参考参观人次→上海M50:60万人次；北京798：80万+）
艺术中心中庭的创意手作市集
延伸阅读：
《历史建筑活化伙伴计划美荷楼资料册》
《美荷楼记》
未完待续>>> 彩虹、乐富、观塘、旺角、油麻地
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